70.5億誕生天津新地王 專家：看好3大優(yōu)勢(shì)

　　70.5億元，天津新地王誕生。就在樓市進(jìn)入調(diào)整期的當(dāng)下，昨日，富力地產(chǎn)在天津津南區(qū)咸水沽拿下一宗面積為128.92萬(wàn)平方米的地塊。據(jù)測(cè)算，富力地產(chǎn)新拿下地塊樓面地價(jià)為2350元/平方米。“其實(shí)我們并不算地王，因?yàn)檫@塊地雖然總價(jià)高，但按照樓面地價(jià)算，價(jià)格并不高。”昨日天津富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)謝強(qiáng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　開發(fā)商：溢價(jià)12億競(jìng)得該地塊

　　“在這個(gè)時(shí)間拿下這塊地主要和我們對(duì)天津樓市的判斷有關(guān)。”謝強(qiáng)表示，“天津現(xiàn)在地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)北京與上海來(lái)說不算非常高，而這塊地按照樓面地價(jià)算，我們還是可以承受的，同時(shí)天津也是富力地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)城市，我們也看好津南區(qū)的發(fā)展。”

　　“天津市民的剛性需求依舊很堅(jiān)挺；天津GDP的高速增長(zhǎng)以及濱海新區(qū)的開發(fā)也給天津房地產(chǎn)業(yè)巨大的推動(dòng)。”謝強(qiáng)透露，昨天的競(jìng)拍“比較激烈”，除富力地產(chǎn)外，包括保利地產(chǎn)、中鐵地產(chǎn)在內(nèi)的多家地產(chǎn)企業(yè)也參與了競(jìng)標(biāo)。“競(jìng)拍過程中，報(bào)價(jià)也比較激烈。而我們關(guān)注這塊地已經(jīng)一年多，可以說是志在必得。”

　　競(jìng)拍起始價(jià)為58.48億元，最終以70.5億元拍得，溢價(jià)超過12億元。未來(lái)該地塊除了住宅外，還將建設(shè)大型商業(yè)、學(xué)校、公共建筑等各類配套項(xiàng)目。“拍這塊地也是從各個(gè)方面考慮的。這塊地的對(duì)面有海河教育園，未來(lái)預(yù)計(jì)將容納20萬(wàn)至30萬(wàn)人居住。同時(shí)，這塊地緊鄰已經(jīng)開通的天津大道，包括大港的居民也可以到這里居住，因此，客戶群比較廣。此外，目前咸水沽也沒有什么成規(guī)模的好樓盤。”

　　專家：三大優(yōu)勢(shì)看好津南區(qū)

　　“津南區(qū)的發(fā)展前景比較看好。”

　　天津社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)測(cè)研究所所長(zhǎng)盧衛(wèi)表示。

　　在盧衛(wèi)看來(lái)，開發(fā)重點(diǎn)的轉(zhuǎn)移是津南區(qū)被看好的原因之一。“從天津市的開發(fā)布局來(lái)看，從2003年到2008年比較集中開發(fā)的是海河的上游區(qū)域，而下游區(qū)域，就是現(xiàn)在的塘沽等地區(qū)，也早已經(jīng)開始開發(fā)，目前開發(fā)的焦點(diǎn)就是海河的中游區(qū)域，如津南區(qū)、東麗區(qū)。而富力地產(chǎn)拿的這塊地在咸水沽，過去是津南區(qū)的行政中心。此外，天津市政府在重新做空間規(guī)劃的時(shí)候已經(jīng)把海河的教育功能區(qū)提上了日程，也就是天津大學(xué)、南開大學(xué)未來(lái)的分校將設(shè)在這里，這對(duì)津南區(qū)有直接的帶動(dòng)作用。”此外，盧衛(wèi)還認(rèn)為，整個(gè)天津的人口中心近年在逐步向東南方位移也是造成現(xiàn)在津南區(qū)成為開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域之一的原因。“原來(lái)的人口中心在老城廂，后來(lái)移到了南開區(qū)，接著是華苑，之后又是梅江。大量的高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目在往東南方向聚集。”

　　調(diào)查：近半購(gòu)房人轉(zhuǎn)向環(huán)城四區(qū)

　　市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)越來(lái)越高，而在此輪政策的調(diào)控作用下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，整體價(jià)格大約會(huì)下降10%，如果按照當(dāng)前價(jià)格下降10%計(jì)算，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人而言，依舊是“高不可攀”。從去年春季房交會(huì)到今年春季房交會(huì)，面對(duì)“是否會(huì)買環(huán)城四區(qū)的房”這一問題，部分購(gòu)房人已經(jīng)從直接搖頭轉(zhuǎn)變?yōu)椤爸豢喘h(huán)城四區(qū)樓盤”。

　　此前，在本報(bào)聯(lián)合新浪樂居推出的調(diào)查中，在“是否會(huì)考慮購(gòu)買環(huán)城四區(qū)的房”這一問題中，截止到記者發(fā)稿時(shí)，有48.5%的投票者表示“會(huì)”，還有16.7%的投票者表示“不一定”，而選擇“不會(huì)”的則有34.8%。“市區(qū)房?jī)r(jià)太高，只能買環(huán)城四區(qū)房”成為了人們選擇在環(huán)城四區(qū)買房的主要原因。

　　盧衛(wèi)表示，以津南區(qū)為例，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了不少的房地產(chǎn)開發(fā)大項(xiàng)目，像星耀五洲、海爾地產(chǎn)、碧桂園等。“市中心目前已經(jīng)沒有太大的開發(fā)潛力，而環(huán)城四區(qū)，東麗、西青已經(jīng)基本被‘占滿’，目前環(huán)城四區(qū)剩下待開發(fā)的區(qū)域里，津南地理位置比較好。”

　　據(jù)測(cè)算，富力地產(chǎn)新拿下地塊樓面地價(jià)為2350元/平方米，對(duì)此盧衛(wèi)表示“不算貴”。“估計(jì)富力地產(chǎn)這塊地未來(lái)銷售價(jià)格每平方米可能會(huì)過萬(wàn)，因?yàn)楸M管位置在環(huán)城四區(qū)，但價(jià)格本身已經(jīng)被周圍已有的大項(xiàng)目‘抬起來(lái)’了。”

　　記者觀察

　　手持大把現(xiàn)金開發(fā)商底氣足

　　“房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)降價(jià)”成為樓市新政策出臺(tái)后經(jīng)濟(jì)學(xué)家、地產(chǎn)專家被問得最多的問題。在地產(chǎn)市場(chǎng)一路走低的情況下，開發(fā)商又制造出一個(gè)新地王，體現(xiàn)了對(duì)市場(chǎng)前景的預(yù)期。開發(fā)商還是不差錢。

　　根據(jù)2008年樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，如果樓市長(zhǎng)時(shí)間維持低成交量，一個(gè)月或者兩三個(gè)月后，就將有開發(fā)商因“現(xiàn)金流”壓力而降價(jià)促銷。事實(shí)上，從上市開發(fā)商資金現(xiàn)狀看，截止到2009年年底，萬(wàn)科手持現(xiàn)金230億元，位居首位，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手持現(xiàn)金176億元、綠城集團(tuán)117億元、保利地產(chǎn)101億元、恒大73億元，而富力地產(chǎn)手持現(xiàn)金為66.42億元，確實(shí)不差錢。除此之外，萬(wàn)科、保利、招商等地產(chǎn)龍頭企業(yè)一季度財(cái)報(bào)紛紛飄紅，均盈利大增，財(cái)務(wù)強(qiáng)健。4月26日，福星股份在深圳交易所表示，其再融資計(jì)劃已通過國(guó)土部初審，稱其在“已完成國(guó)土部再融資初審的25家房企之列”，這也就意味著有25家房企的再融資通過證監(jiān)會(huì)和國(guó)土部的初審。

　　由此可見，難怪作為開發(fā)商的SO HO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹不久前表達(dá)出“住房?jī)r(jià)格短期內(nèi)不會(huì)下跌”的觀點(diǎn)。“去年房地產(chǎn)商都賺足了，沒有了資金的壓力，誰(shuí)會(huì)去主動(dòng)降價(jià)呢？”