煤企資金對接開發(fā)商 兩千億民資暗涌房市 

　　9月22日，綠城集團(tuán)以61億元總價(jià)連拿蘇州兩個地王，造就了中國土地出讓史上單價(jià)最高的住宅用地。短短20天的時間里，開發(fā)商拿地成交的資金量已經(jīng)超過了400億，繼續(xù)扮演著“不差錢”的角色。

　　但是，目前銀行信貸已經(jīng)收縮、境外熱錢也逃離樓市以避險(xiǎn)，上半年支撐房地產(chǎn)市場迅速回暖的大量資金正在逐漸退卻，民間游資卻借機(jī)興起。據(jù)了解，目前有數(shù)以千億計(jì)的天量資金在市場尋找機(jī)會，這些民間游資的進(jìn)入將穩(wěn)定市場還是加劇泡沫，這無疑是接下來又一輪的談資。

　　社會資金占房企資金53.1%

　　銀行信貸收緊和境外熱錢流出，在近期國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況報(bào)告，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源5050億元，其中，國內(nèi)貸款860億元，環(huán)比減少了25%，利用外資僅25億元，環(huán)比減少33%。

　　而據(jù)《華夏時報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，在這組數(shù)據(jù)中，銀行信貸部分，即國內(nèi)貸款與個人按揭貸款之和，占總資金來源的46.7%；而社會資金部分，即企業(yè)自籌資金和定金、預(yù)付款之和，占總資金來源的53.1%，社會資金2009年首次超過信貸資金，成為目前房地產(chǎn)來源的主要部分。

　　而作為社會資金的一個重要部分，民間游資越來越多地進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。溫州一位從2002年就開始募集民間資金炒房的黃老板告訴記者：“今年僅在溫州的民間流動社會資金大致就有6000億元，投資在房地產(chǎn)上的資本約2000多億元。”

　　而眼下，一股新的巨額民間資金或許也將進(jìn)入到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。據(jù)悉，隨著產(chǎn)煤大省山西省進(jìn)行企業(yè)重組，涉及到的省內(nèi)國有、民營、私人煤炭企業(yè)超過2200家。

　　經(jīng)常組織山西人各地購房的中國代理商聯(lián)合會籌委會主任樊曉軍表示：“此次山西的煤企重組，預(yù)計(jì)所有補(bǔ)償、置換金額將達(dá)到2000億元以上，不少小礦主直接獲得股份或者是補(bǔ)償，其中最大的一筆補(bǔ)償高達(dá)80億元。據(jù)我們了解，大約有600億資金會用到投資房地產(chǎn)方向。”

　　樊曉軍告訴記者，目前山西人在房地產(chǎn)業(yè)的投資已經(jīng)開始向純商業(yè)項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)變，主要表現(xiàn)為購買高端商業(yè)物業(yè)以及在山西當(dāng)?shù)刈鲎≌��?xiàng)目的投資開發(fā)。

　　煤企資金走暗道涌入房市

　　流入市場的煤企閑置資金已經(jīng)與開發(fā)商開始對接。

　　據(jù)記者了解，由于煤老板們本身缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在投入的資金都以短期投機(jī)投資為主，投資額都相對較小，一般在幾千萬左右，最多也不會超過1億。而合作方式一般是雙方共同成立投資公司進(jìn)行某一項(xiàng)目的具體合作。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉告訴記者，大量民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在來看主要是以短期投機(jī)炒房為目的，這將快速推高樓市價(jià)格，強(qiáng)化通脹預(yù)期，加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

　　另外，據(jù)中房集團(tuán)一項(xiàng)目投資經(jīng)理向記者介紹，目前煤企資金進(jìn)入房地產(chǎn)更常見的操作，還是通過專門的地下金融機(jī)構(gòu)，向中小房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)貸款。

　　“我們中小企業(yè)上市想都不敢想，貸款也入不了銀行的‘法眼’。只要能借來錢，私人錢莊、向別的企業(yè)拆借甚至不正當(dāng)手法我都會去試。”一個民營房地產(chǎn)企業(yè)老板對記者坦言。

　　德和永道投資咨詢公司一投資經(jīng)理告訴記者，目前“地下金融”的規(guī)模約相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)信貸總量的十分之一，2008年約為5000億元人民幣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場投資回報(bào)高、資金周轉(zhuǎn)快，因此其中有三分之一都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

　　以此推測，按照2009年上半年我國新增的7.37萬億信貸總額計(jì)算，或有約2000余億流入房地產(chǎn)。

　　“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍-5倍，也就是12%-15%。當(dāng)然也要看雙方的關(guān)系和信譽(yù)度，低的10%還依稀可見，高的已經(jīng)達(dá)到26%。” 一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目公司找民間資本“調(diào)頭寸”的“行情”。

　　對此，德和永道投資咨詢公司的一個項(xiàng)目經(jīng)理對記者表示，中小房企從地下金融機(jī)構(gòu)借“高利貸”進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，也加高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　事實(shí)上，早在2008年5月及2009年2月，央行就已經(jīng)對全國30個省市的地下金融活動進(jìn)行了兩次全面調(diào)查，目的要讓地下金融露出水面，正確引導(dǎo)這部分資金做長期投資，穩(wěn)定樓市和股市，對經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升起積極作用。而能否盡快對地下金融進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，尚無下文，這無疑也考驗(yàn)著金融部門的監(jiān)管能力。（來源：華夏時報(bào) 董映頡）

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