莫斯科房價跌6成? 俄羅斯人不理解中國人買房焦慮

　　這幾天一則題為“普京一句話，莫斯科房價狂跌60%”的新聞引起了中國人的強烈關(guān)注，網(wǎng)上轉(zhuǎn)載率很高。盡管文中并沒有列出狂跌前后的具體房價，但在被高房價困擾的中國老百姓眼中，這則來自鄰國俄羅斯的消息似乎給了他們急需的安慰，也使他們對政府調(diào)控房價有了更多期望。《環(huán)球時報》記者通過多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，莫斯科的房價確實比最高點時有所回落，但下跌幅度沒那么大，今年以來又有回漲，如今莫斯科平均房價仍然比北京高很多。而把莫斯科房價下跌歸功于“普京一句話”，有些夸張，因為下跌最大的原因還是受金融危機沖擊。不過，俄政府近年來確實出臺了一些調(diào)控房價和讓居民“買得起房”的措施，對中國不乏借鑒意義。

　　降是降過，又開始重新漲了

　　網(wǎng)上流傳的這則新聞大意是：普京2009年在一次政府會議上強調(diào)，房價應(yīng)該至少讓40%的民眾能夠負擔(dān)得起，于是俄羅斯政府采取各種措施降價，包括建經(jīng)濟適用房、打擊開發(fā)商捂盤等，效果顯著。據(jù)英國《泰晤士報》2009年8月報道，莫斯科房價在過去的一年中下跌了近60%，許多房產(chǎn)項目現(xiàn)在都陷入停頓。

　　——事實果真如此嗎？

　　據(jù)俄《生意人報》報道，莫斯科房價今年“穩(wěn)步回升”，3月商品房每平方米均價4186美元，4月上漲至4302美元。這個價格確實比最高時下降了。2008年夏季，莫斯科房價達到頂點，為每平方米6200美元，2009年秋季降至近年來最低水平，為每平方米3750美元。

　　按照這個數(shù)據(jù)，莫斯科房價2009年秋季比上一年的最大降幅為39.5%左右，而今年4月莫斯科房價比最高點的降幅不到31%。

　　另據(jù)俄“建筑和工業(yè)建材價格制定聯(lián)邦中心”統(tǒng)計，從2008年秋天的金融危機開始到2009年年中，莫斯科市內(nèi)黃金住宅區(qū)的高檔住房成交價格下降曾達50%，而經(jīng)濟型住宅價格下跌30%左右。

　　常駐莫斯科多年的中國記者關(guān)健斌18日對《環(huán)球時報》記者說，說莫斯科房價一年內(nèi)下跌了60%，“我從來沒在俄媒體上看到過這個數(shù)字”。他認為，莫斯科房價這幾年總體是穩(wěn)步上升的，“降是降過，但好象已經(jīng)又開始重新漲價了”。

　　在莫斯科生活多年的華人學(xué)者焦東健18日向《環(huán)球時報》介紹說，目前在莫斯科市中心，相當(dāng)于北京二環(huán)以內(nèi)地區(qū)的房子每平方米1.5萬美元以上，二環(huán)到三環(huán)的地段是8000到1萬美元，三環(huán)到四環(huán)是6000到8000美元，大環(huán)（相當(dāng)于五環(huán)）附近也要5000美元左右1平方米。他說，莫斯科市區(qū)內(nèi)每平方米實際均價是8000美元左右，遠遠高于官方統(tǒng)計的4302美元。而莫斯科普通工薪族的工資是1500到2000美元之間，可以說四五個月的工資才能買1平方米房。

　　俄房產(chǎn)商日子不好過

　　與欣欣向榮的中國房產(chǎn)市場不同，俄羅斯房產(chǎn)業(yè)這兩年遭受的打擊確實非常大。主要原因不是政府打壓，而是全球金融危機爆發(fā)以來，許多房產(chǎn)開發(fā)商面臨資金周轉(zhuǎn)不靈和債務(wù)危機。“米拉克斯”集團是俄羅斯最大的房產(chǎn)商之一，去年秋天由于債務(wù)危機大幅裁員，也曾經(jīng)降價售房，公司主頁上一度出現(xiàn)十分雷人的標(biāo)語：“什么都賣！非常缺錢！”該公司原準(zhǔn)備建設(shè)未來歐洲第一高樓“聯(lián)邦大廈”，而據(jù)《生意人報》報道，由于資金緊張，現(xiàn)在該公司準(zhǔn)備將這座大廈從94層“縮水”至64層，甚至還開發(fā)了由公司總裁陪同參觀“聯(lián)邦大廈”的服務(wù)，每人收取100美元。

　　俄羅斯房價在2008年至2009年間下跌，也與銀行按揭系統(tǒng)一度癱瘓有關(guān)。作為住房抵押貸款市場上的龍頭老大，俄羅斯外貿(mào)銀行從2008年秋天起凍結(jié)所有購房貸款。這使得金融危機前涌入俄羅斯建筑行業(yè)的外資紛紛叫停正在開工的項目。危機前施工進度如火如荼的“莫斯科城”CBD項目從那時起墜入“冰窟”，至今大部分工程處于凍結(jié)狀態(tài)。

　　俄羅斯infox通訊社評論員葉普蓋尼·諾維克夫博士19日接受《環(huán)球時報》記者采訪時說，2008年金融危機給俄羅斯造成很多硬傷，包括留下了很多爛尾樓，“因為經(jīng)濟整體態(tài)勢擺在這兒，房價降一些也很正常”。但這些情況對于普通老百姓來說意義不那么顯著，“我們自己很少會考慮房價，因為買不起的還是買不起”。

　　中國現(xiàn)代國際關(guān)系研究院俄羅斯研究所研究員王酈久對《環(huán)球時報》記者說，莫斯科房價從2006年至今總體上漲了2倍。莫斯科房價高也是因為存在“剛性需求”，首先是莫斯科云集了全俄90%的富翁，俄羅斯新貴階層的興起和福利分房的結(jié)束，使住房的需求量大幅上升，可以預(yù)見未來俄羅斯的房價還會穩(wěn)步上升。

　　俄也在努力讓百姓買房

　　近年來俄羅斯房價急劇上漲，已大大超過百姓的承受力。為此，去年8月俄總理普京在實施國家計劃和人口政策會議上表示，適合大眾居住的經(jīng)濟型住房“每平方米價格不應(yīng)超過3萬盧布（約合1000美元）”，并且不能以犧牲住房的建筑質(zhì)量和使用舒適性為代價。政府的目標(biāo)是至少讓40%的居民買得起這樣的住房。此前，俄總統(tǒng)梅德韋杰夫也提出了類似目標(biāo)，他許諾，政府將提供大量土地以建設(shè)經(jīng)濟型住房。

　　為了讓老百姓買上房，俄羅斯政府不是用打壓房產(chǎn)業(yè)，而是用一些措施促進房市回暖。普京在去年年底曾表示，14.5%的住房貸款利率對普通百姓來說太高，2010年住房貸款利率應(yīng)降至10%—11%。

　　莫斯科市市長盧日科夫去年年底也表示，抑制房價最好的辦法“是把更多住房投放市場”。同時莫斯科還出臺了一些相關(guān)政策，以限制房價，如用高稅收打擊炒房者，購第一套住宅和多套住宅的價格有很大區(qū)別，對購房3年內(nèi)出售者征重稅。另外，加強對建筑業(yè)的監(jiān)管，防止腐敗行為，從而讓房價在政府的控制之內(nèi)。

　　目前，俄羅斯政府已經(jīng)調(diào)低了貸款利率，延長了貸款期限，這些都有利于人們貸款買房。去年以來，俄羅斯工資漲了3次，力爭以消費帶動經(jīng)濟，從這點看，俄羅斯人買房的前景應(yīng)該是越來越樂觀。此外，俄羅斯政府對科技工作者和衛(wèi)國戰(zhàn)爭時期的老戰(zhàn)士購房給予特殊優(yōu)惠，甚至免費贈送。對年輕人和多孩子家庭購房也有優(yōu)惠。

　　另據(jù)俄《觀點報》近日報道，俄政府考慮2013年開始征收房地產(chǎn)稅。

　　王酈久說，俄羅斯調(diào)控房價方面值得我們借鑒，比如專門針對特殊群體的政策傾斜。這些政策傾斜靠加大反腐和監(jiān)督力度，保證執(zhí)行到位。

　　俄羅斯人不理解中國人的買房焦慮

　　與中國早些年一樣，蘇聯(lián)實行分房制度。蘇聯(lián)解體后，房地產(chǎn)進入商品化階段。2000年以來，商品房高昂的價格與俄羅斯老百姓漸行漸遠，也與中國的情況如出一轍。但與中國不同的是，俄羅斯人的買房欲望遠沒有中國人那么強烈。

　　在莫斯科擁有住房的很多是在蘇聯(lián)時期分到房的老年人，他們把自己老房子的一間或者幾間出租出去，以此增加自己的收入，不少在莫斯科工作的外地人便居住在這些蘇聯(lián)時期建的老房子中。

　　現(xiàn)在在莫斯科有很多蝸居族。能在莫斯科市區(qū)買得起七八十平方米以上房子的人肯定不是普通工薪族，基本是公司經(jīng)理以上的人物。莫斯科大學(xué)畢業(yè)的阿拉沙對《環(huán)球時報》記者說，如果一個男子在莫斯科有一套房子，那會有無數(shù)的女孩急著嫁給他。而阿拉沙本人因為有些家族背景在莫斯科有套房，但他卻從未告訴他女朋友自己有房的事，“如果告訴了的話，我就會被更加不停地纏著了”。

　　《環(huán)球時報》駐俄羅斯記者身邊很多年輕朋友表示，根本就沒想過買房問題，和俄羅斯同事談起在中國房子是結(jié)婚的必要條件時，他們都表示難以理解。記者的一位中年朋友畢業(yè)于莫斯科國立大學(xué)，是大型國企的部門領(lǐng)導(dǎo)，已有兩個孩子，但一家人至今仍在莫斯科大環(huán)外租房生活。

　　俄羅斯人的住房，經(jīng)常是在市區(qū)的住所很小，但在市區(qū)外可能會有一個比較大的寬敞別墅。在俄羅斯是可以買地然后自己建房的，所以很多俄羅斯人都是先買一塊地，然后自己蓋別墅。在辛苦工作一個星期之后，這些俄羅斯人就可以在周末享受到“莫斯科郊外的夜晚”。

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