編者按

　　改革開放以來，我國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程，取得了舉世矚目的成就。國家統計局發布的報告顯示，2018年末，我國常住人口城鎮化率為59.6%。這意味著，有近六成的人在城鎮居住。作為城市社會的基本單元——小區已成為市民生活的基本空間。

　　在我國，大多城市社區正是由一個個高密度集合式住宅構成的封閉式小區組成，每個小區居住著數千甚至數萬人。隨著人口流動加劇，陌生人組成的小區完全不同于傳統的鄉村社區，也不同于基于同事關系的單位大院。在這里，熟人社會規則的約束力大大減弱，大規模、高密度的居住方式更讓各種矛盾糾紛日益高發，新的治理機制和治理模式亟待建立。

　　看上去，小區內各種矛盾糾紛多是小問題，可實際上，日積月累、反復發作的小問題，對群眾居住質量、生活水平都帶來了大影響。在城市追求內涵式發展，大力提升人民群眾幸福感、獲得感的當下，我們日日生活居住的小區不應成為被遺忘的角落，任由“扯皮爛事”不時上演。

　　為此，半月談編輯部組織記者分赴四川、海南、江西、云南等地，從小區居民與物業、居民之間、居民與社區服務三個維度展開調研，梳理出權利失衡、糾紛失管、服務失能三大困境，為住宅小區治理問診把脈。

　　小區之困觀察之一：物業VS居民，權利失衡！跟物業斗，業主咋贏？

　　糾紛失管：除了勸，沒其他辦法

　　如今城市小區內，居民關系疏離，但利益關聯密切。裝修噪音擾民、樓道衛生臟亂、高空拋物傷人、養狗沖撞鄰居……由于規則的缺失、管理的失位、業主責任意識的缺乏，社區中出現諸多失管問題，居民不知該找誰來管，物業和居委會大多靠勸來處理，導致一些矛盾逐漸累積凸顯，居民生活幸福感大打折扣。

　　鄰里矛盾多，不知誰來管

　　矛盾一：私搭亂建。

　　家住成都市武侯區某小區的業主王女士向半月談記者抱怨：“兩三年前，原本屬于小區公共區域的綠化帶上搭建了一個經營機麻、炒飯的棚子。鄰居出于對這個棚子的不滿，會拋生活垃圾甚至糞便在上面，長年累月堆積在棚頂，散發惡臭，嚴重影響二樓居民生活。”

　　棚子的搭建者、一樓業主則表示，因為之前住高層的鄰居隨手往窗外扔垃圾，都堆在一樓地面，且高空拋物不安全，出于無奈這才搭建了兩個棚子。

　　矛盾二：寵物成禍。

　　長春市民李明彤幾乎每天早上六點和晚上九點都會嘆口氣：“那兩條泰迪又出來了。”她口中所說的“泰迪犬”是一戶居民所養，雖然體型小巧，但吠叫聲尖銳響亮，而且遇到其他犬類總要吠叫不停。“有時候大早上就被‘叫’醒了，但沒人來管這個事，總不能不讓人家遛狗吧，只能自己關上窗子。”

　　據了解，在成都市武侯區的某小區，一些住戶選擇在所住樓房的地下室遛狗，寵物排泄物氣味大，嚴重影響低樓層業主的生活。

　　矛盾三：噪音污染。

　　在成都市金牛區某小區的業主劉女士看來，小區新住戶裝修帶來的噪音污染問題也非常麻煩。“新搬來的住戶裝修能吵得人腦仁子疼，一旦有人搬來，老住戶就要忍受幾個月。年輕人白天不在家還好，我們老年人就沒有辦法了。”盡管物業協調后他們會在周末停工，但工作日裝修噪音對老年人和小孩的生活造成了很大的影響。“還有樓層間的矛盾，樓上的住戶在陽臺養花澆水，就會淋到樓下的陽臺，兩家人鬧起矛盾來，物業基本不起作用。”

　　一些業主會把房子整租給中介，中介將其分割成多人間再出租。這導致小區人員異常復雜，有時住戶間鬧矛盾甚至會引來警察，在這個過程中被影響的其他住戶，也不知該找誰解決問題。

　　矛盾四：破壞公物。

　　半月談記者發現，一些業主破壞公物的行為讓居民很氣憤。海口市某小區業主喬女士稱，她頭一天剛為新安裝的電子門禁點贊，第二天一早上班就發現有人用繩子將門綁到旁邊，解開繩子后發現大門閉合不全，物業公司檢查發現大門被榔頭敲打變形。然而，物業剛派人修好，第二天牽拉大門自動閉合的“手臂”被人直接敲斷。“好好的一扇大門，能夠為住戶們的安全增設一道屏障，為什么竟有鄰居這么不珍惜？”喬女士十分不解。

　　除此之外，走在小區里，高空墜物、滴水，一不小心就被命中；家門口墻上被貼了小廣告，這邊剛清理很快又被貼；一些居民用地鎖把公共空間圈為己有，拆完后馬上又有人安裝……一個個失管的社區問題成為居民的苦惱。

　　面對居民煩惱，大多束手無策

　　對于人狗矛盾、噪音污染、鄰里糾紛等小區經常出現的共性問題，四川大學法學院教授王建平表示，如果矛盾涉及物業管理范圍內的事務，物管有義務主動及時出面解決；如果是“公說公有理，婆說婆有理”的相鄰方矛盾，影響到其他業主的，在有物業管理的情況下，應遵從互諒互讓、互相幫助原則，由物業出面勸說協調，業委會和社區也有義務協商矛盾。“如果沒有物管公司，就應由全體業主來管理；如果無法解決矛盾，則應由所在社區負責解決。”

　　但半月談記者調研中發現，物業對于居民的煩惱大多束手無策。例如，對養寵物帶來的問題，成都市武侯區民樂園小區物業表示，除了在樓層內張貼提示的文件或定期巡視進行文明勸導外，并沒有其他更好的解決方法。

　　“物業公司對業主的不文明行為無能為力。”海口市金村物業管理公司福祥家園小區負責人韋偉金說，小區業主酒后嘔吐等情況經常發生，甚至還有人亂吐口水，涂抹在電梯按鍵上，“物業只能及時安排保潔人員搞衛生，頂多就是拍攝下來發到業主群，請業主們一起聲討這種不文明行為”。

　　有業主反映，物業管理的主動性也不是很足，往往是業主投訴多次才進行管理。家住成都市成華區某小區的業主徐先生說，不久前某些一樓住戶在公共綠化帶上私自栽種蔬菜，一直無人出面干涉，直到多人投訴后才被填平整改。“每天經過都可以看得到，為什么一定要等有人投訴了才出面解決呢？”

　　有些問題需要社區出面解決，但社區無可奈何。成都市武侯區長壽苑社區工作人員表示，對于業主私自搭建雨棚一事，他們一直關注，之前也做過兩邊的工作，想了很多辦法，社區能做的就是去幫忙清理一下頂棚的垃圾。“我們沒有執法權，之后會將相關情況向街道辦和執法單位反映。”

　　“很多雞毛蒜皮的小事到了居委會，居委會的同志疲于應付，一些事情照顧不到也是有的。”江西萬年縣陳營鎮濱溪社區居委會書記蔡閩娥告訴半月談記者，居委會下轄8個小區，各有一名居民組長，“居委會不像村委會，下面沒有村小組的支持和熟人社會的嵌套，很多時候開展工作很難”。

　　中央財經大學社會與心理學院副教授方舒認為，居民與居民之間是陌生人社會，沒有認同感，加之利益多元化趨勢越來越明顯，相互之間利益協調難度增大，“居委會精力和時間有限，照顧不到，這也是導致問題長期積累、最后爆發的一個重要原因”。

　　當然，社區問題的出現，與居民自身也有一定的關系。“小區的失管問題，大多是由于業主對小區的公共部分概念不清晰，沒有把自己的權利義務厘清而出現。”王建平說，類似“破墻開店”“一樓業主拒繳電梯修理費”等案例，都是因為某些業主無限放大了自己的利益，無視了他人的利益。

　　成都錦江區某樓盤的小區業主就因為裝修材料被“撿垃圾”的事情報了警。“2000多戶居民的小區，業主的素質確實參差不齊，我們是服務方，面對這種情況我們只有好生勸說，加強管理，也沒有更好的辦法。”該小區物業負責人表示。（記者：盧宥伊 趙葉蘋 李倩薇 姚子云 張博宇）