自去年“9.30”以來，中國(guó)超55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次，樓市調(diào)控層層加碼后進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”。而4日，上海出臺(tái)新樓盤需公證搖號(hào)方式銷售的措施，在分析人士看來，或有其他城市跟進(jìn)，樓市銷售監(jiān)管上預(yù)計(jì)有更多措施出臺(tái)。

　　上海出新規(guī)要求新樓盤賣房需公證搖號(hào)

　　上海市住建委近日下發(fā)通知，明確要求新開盤商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開銷售；嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制；不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)；開發(fā)商、代理以及中介機(jī)構(gòu)等工作人員不得以各種方式炒賣房號(hào)，對(duì)涉嫌違規(guī)的房企，一經(jīng)查實(shí)，一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。

　　據(jù)中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓介紹，搖號(hào)選房、買房是一項(xiàng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛規(guī)則，房企采取這樣的銷售方式，目的是通過房源銷控，制造出房源緊缺、銷售火爆的慣用營(yíng)銷策略的伎倆，達(dá)到房?jī)r(jià)上漲的利潤(rùn)最大化目的。

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海出臺(tái)類似政策，很大程度上說明限購(gòu)下市場(chǎng)相對(duì)趨于穩(wěn)定，但銷售環(huán)節(jié)還存很多打擦邊球做法。過去開發(fā)商售樓處采取搖號(hào)等做法，貓膩太多。在當(dāng)前住宅供應(yīng)量沒有明顯上升情況下，通過公證方式來搖號(hào)，充分體現(xiàn)了公平公正性，最大化保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也向中新網(wǎng)（微信公眾號(hào)：cns2012）記者表示，公證為了避免限價(jià)下開發(fā)商定向銷售，有利于保障普通人購(gòu)房，代理或者中介不準(zhǔn)買自己服務(wù)的項(xiàng)目，避免一些暗箱操作。

　　分析稱房源庫(kù)存不足城市或跟進(jìn)“公證搖號(hào)”

　　謝逸楓表示，上海公證搖號(hào)買房的政策，目的是緩解新房與可售房源及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡。一定程度上可以暫時(shí)性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊(duì)買房，或者是房企花錢請(qǐng)人或找托排隊(duì)買房的火爆假象。

　　從政策影響看，張大偉稱，上海這一規(guī)定是其他調(diào)控政策的補(bǔ)充，直接影響不大、后續(xù)應(yīng)該還有其他調(diào)控政策。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，后續(xù)對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控預(yù)計(jì)還會(huì)趨嚴(yán)，尤其是銷售過程中類似一房多賣、一房多價(jià)、私下亂收費(fèi)等做法的管制。

　　“對(duì)于房源相對(duì)不足的城市，如何獲得購(gòu)買權(quán)很關(guān)鍵。看似是公平交易，但房企更容易操控房源，導(dǎo)致一種新的購(gòu)房成本增加。”嚴(yán)躍進(jìn)說，上海的做法，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市可能會(huì)跟進(jìn)。因?yàn)轭愃品课萁灰字械呐馁u，只適用司法拍賣房，房地產(chǎn)市場(chǎng)一房一價(jià)的限定，使得搖號(hào)是最直接有效的管制措施。

　　謝逸楓指出，南京在3月份就有搖號(hào)買房政策不明確成文的規(guī)定，眼下南京河西、江北等板塊的熱銷樓盤都基本采取這樣的銷售方式。他預(yù)計(jì)短期之內(nèi)，北京、廣州、深圳、杭州等一線、熱點(diǎn)二線城市極有可能會(huì)跟進(jìn)實(shí)施搖號(hào)買房的政策。

　　限貸限購(gòu)后 近2月已20多城加碼實(shí)施限售

　　上海規(guī)范商品房預(yù)售要求開發(fā)商客戶數(shù)大于可售房源應(yīng)公證搖號(hào)，意味著今年全國(guó)樓市調(diào)控從“限購(gòu)”到“限售”，再到目前的進(jìn)一步升級(jí)——公證“搖號(hào)”買房。

　　自去年“9.30”樓市調(diào)控開始，今年3月17日，北京發(fā)布的樓市調(diào)控新政掀起了全國(guó)新一輪樓市調(diào)控收緊潮。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2016年9月底以來，全國(guó)已有至少55個(gè)城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策160余次。

　　僅在3月份，以北京版“認(rèn)房認(rèn)貸”政策出臺(tái)為標(biāo)志，粗略統(tǒng)計(jì)已有超過40個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控舉措。其中，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策不僅覆蓋北上廣深一線城市，天津、廈門、杭州等二線城市也加入到“認(rèn)房認(rèn)貸”陣營(yíng)。到了4月，地方出臺(tái)調(diào)控政策近50次，調(diào)控力度和范圍不斷擴(kuò)大，調(diào)控地區(qū)主要集中在二三線城市。

　　而在調(diào)控手段上，一些城市開啟了限售的模式。截至目前，已有廣州、珠海、惠州、成都、廈門、福州、西安、濟(jì)南、鄭州、青島、杭州、揚(yáng)州、常州、長(zhǎng)樂、徐水、啟東、白溝、東莞、高碑店等逾20個(gè)城市啟動(dòng)限售的調(diào)控政策。

　　張大偉表示，這一輪調(diào)控與歷次調(diào)控最大的不同是，首次涉及商住物業(yè)。本輪樓市調(diào)控的全面升級(jí)，從抑制投資投機(jī)的角度看，將有更多的城市加入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售的“四限時(shí)代”。

　　“四限時(shí)代”多地樓市成交降溫

　　而在密集的調(diào)控下，多地樓市成交出現(xiàn)新一輪降溫行情。易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的一份住宅成交報(bào)告顯示，4月份，受監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2667萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少19%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，其研究院的報(bào)告中受監(jiān)測(cè)的50個(gè)城市中，3-4月份，至少有30個(gè)城市出臺(tái)過包括限購(gòu)在內(nèi)的各類政策。4月份，這30個(gè)城市新建商品住宅成交面積為1832萬平方米，環(huán)比減少14%，同比減少20%，均超過50個(gè)城市的總體成交跌幅。

　　中國(guó)指數(shù)研究院和中原地產(chǎn)5月2日先后發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示， 4月樓市成交整體下行，一二線城市均不同程度地下降，三線城市同環(huán)比略有增長(zhǎng)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月一線城市環(huán)比降幅為30.50%，同比降幅為34.57%；二線城市環(huán)比下降16.02%，同比下降35.45%；三線城市成交量環(huán)同比雙雙上漲，幅度分別為9.39%和11.10%。