“反房地產(chǎn)暴利”首先要“反”什么

　　如若基礎(chǔ)性的價格問題沒有解決，即便我們將房地產(chǎn)商的利潤有效控制了，整個房價要想大幅下降的可能性也值得懷疑。房價畸高，最主要的恐怕不是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)這個環(huán)節(jié)，而是土地供應(yīng)這個環(huán)節(jié)。

　　中國房地產(chǎn)市場調(diào)控料將進(jìn)一步升級。國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時稱，發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├��?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　發(fā)改委官員的這一番話，實(shí)是對一個老大難的問題開刀，即，多年來，人們都知道房地產(chǎn)是一個暴利行業(yè)，在“中國十大暴利行業(yè)”榜單上，房地產(chǎn)業(yè)常常穩(wěn)坐榜首，如果實(shí)施房地產(chǎn)領(lǐng)域的反暴利法規(guī)，意味著房地產(chǎn)商制定的超過“合理房價”的房價，將被視為“暴利”，構(gòu)成違法。

　　當(dāng)然，如何規(guī)定“暴利”的標(biāo)準(zhǔn)確定至為關(guān)鍵，而暴利標(biāo)準(zhǔn)的確定首先需要對“合理房價”的確定。目前我們對什么叫“合理房價”缺少標(biāo)準(zhǔn)，那么暴利標(biāo)準(zhǔn)的確定將有失依據(jù)。

　　按照西方發(fā)達(dá)國家的做法，比如德國的做法，是政府先對地價、房價、房租、稅收等實(shí)行“指導(dǎo)價”制度，然后綜合計(jì)算出一個“合理房價”，再規(guī)定一個“暴利房價”———超過“合理房價”的20%即為“暴利房價”，視為違法行為。

　　從中可以看出，制定反房地產(chǎn)暴利法的基礎(chǔ)，是對地價實(shí)行指導(dǎo)價制度，嚴(yán)格規(guī)定地價漲幅、上限，才能推導(dǎo)到“合理房價”。因?yàn)榈貎r是房價最重要的組成，如果地價不能實(shí)行指導(dǎo)價，則“合理房價”難以確定，“暴利房價”更是無從談起。

　　問題是地價實(shí)行指導(dǎo)價制度有多大可能性？我們知道，現(xiàn)在土地實(shí)行招拍掛制度，地價完全由市場競爭決定，不斷刷新的“地王”也表明，地價并沒有實(shí)行指導(dǎo)價。

　　而且，土地出讓金是地方政府重要的財(cái)政收入，2010年的數(shù)據(jù)顯示，全國土地出讓金高達(dá)３萬億元，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的48.8%。土地財(cái)政決定了，即便實(shí)行地價指導(dǎo)價，地方政府也一定會從高而不從低，以自斷財(cái)路。

　　再有，針對房地產(chǎn)的各種稅收，諸如增值稅，交易稅，契稅，房產(chǎn)稅……等等，能不能為了配合降低“合理房價”，而降低這些稅費(fèi)呢？這也需要政府作出讓利。

　　如若這些基礎(chǔ)性的價格問題沒有解決，即便我們將房地產(chǎn)商的利潤有效控制了，整個房價要想大幅下降的可能性也值得懷疑。

　　從這樣的分析其實(shí)也可以看出，房價畸高，最主要的恐怕不是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)這個環(huán)節(jié)，而是土地供應(yīng)這個環(huán)節(jié)。因?yàn)椋�房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)并不是一個嚴(yán)格禁入、專營的市場，而是一個相對競爭的市場，只要是競爭的市場，就很難形成暴利，即便是在競爭中形成壟斷帶來了暴利，也是相對脆弱的。

　　但是，像土地供應(yīng)這樣的市場是被行政性的禁入手段保護(hù)起來的壟斷，是一種硬性的壟斷，它將所有的競爭者都關(guān)在門外，完全可以自行調(diào)節(jié)供需來“制定”價格，獲取暴利自不在話下。

　　事實(shí)上，在土地的一級市場上，地方政府花很少的錢就完成了征地拆遷，而在二級市場上，通過控制供需和競拍來抬高價格，這樣就從一級市場到二級市場，獲得了驚人的暴利。

　　因此，行政性壟斷是暴利的保障和來源，反暴利首先要反行政性壟斷，這才是最根本所在。我們要想打破房地產(chǎn)暴利，就要打破靠行政力量來制造和維護(hù)的壟斷，讓政府退出扮演“經(jīng)濟(jì)組織”的角色，真正做市場的公正裁判員。（廖保平）