房地產(chǎn)最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去？
“很多人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)巨大泡沫、它正在破滅。我們不愿意戳破這一點(diǎn)，但我們認(rèn)為最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩說(shuō)，盡管很難說(shuō)房?jī)r(jià)從此攀升，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力仍然很大，但是造成這種低迷狀況的因素正在發(fā)生改變。
這幾乎與玫瑰石顧問(wèn)公司董事謝國(guó)忠的觀點(diǎn)相對(duì)。謝國(guó)忠依舊秉持他的悲觀論調(diào)。作為中國(guó)房地產(chǎn)最著名的唱空者，最近他再次重申，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)泡沫巨大，瀕臨崩潰，房地產(chǎn)交易低迷導(dǎo)致資金不能回籠，從而出現(xiàn)惡性循環(huán)局面。謝國(guó)忠建議，人們應(yīng)該投資跨國(guó)企業(yè)的股票和黃金，而不是把錢扔在鋼筋混凝土里。
當(dāng)然，他們各有理由。
王志浩看到，全國(guó)范圍內(nèi)不同開發(fā)階段的建筑面積的同比增長(zhǎng)出現(xiàn)了3個(gè)明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)：一是完工面積增速在下降、同比增長(zhǎng)重回20%以下，意味著，新建房屋供給激增的態(tài)勢(shì)將很快結(jié)束； 二是銷售面積增長(zhǎng)率已見(jiàn)底，且明顯高于2008~2009年的谷底，銷售量上升說(shuō)明開發(fā)商打折降價(jià)把購(gòu)房者吸引回來(lái)了，這一點(diǎn)很重要，它表明一季度開始的一線、二線城市購(gòu)房者回歸樓市仍在繼續(xù)，并向全國(guó)范圍擴(kuò)大；三是在建面積增速驟減，暗示新建房屋激增的態(tài)勢(shì)將于不久結(jié)束。
“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)顯然仍將面臨困境。”王志浩說(shuō)，在過(guò)去幾個(gè)月里，完工面積和銷售面積之間出現(xiàn)了巨大的差距，房屋庫(kù)存仍處較高水平。此外，在上年的基礎(chǔ)上，完工面積仍在增加，但銷售面積仍在減少，所以庫(kù)存量似乎沒(méi)有下降，但現(xiàn)在庫(kù)存增長(zhǎng)率可能在減速。在庫(kù)存量回歸正常水平之前，這種趨勢(shì)將持續(xù)一段時(shí)間。在此背景下，中小開發(fā)商及大的杠桿投資者將繼續(xù)處于艱難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。“然而，好消息是，迄今為止，房?jī)r(jià)在可控制的范圍內(nèi)下滑，同時(shí)，地方政府悄然松動(dòng)限購(gòu)政策，購(gòu)房者因此回歸樓市。”
全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，去年下半年以來(lái)，105個(gè)監(jiān)測(cè)城市中，北京等33個(gè)城市的政策微調(diào)內(nèi)容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。除上海、蕪湖、佛山、成都等4個(gè)放松限購(gòu)政策“紅線”的城市被叫停外，其余城市不涉及限購(gòu)的政策微調(diào)均還在實(shí)施。最近，南京市更是明確將加大公積金政策對(duì)首次購(gòu)房和保障房的支持力度，首次購(gòu)買自住商品房視同南京戶籍，并可按5年內(nèi)個(gè)人所得稅市以下留成部分，給予購(gòu)房補(bǔ)貼。
與此同時(shí)，樓市漸次回暖。中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16～22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6個(gè)城市同比漲幅超過(guò)150%，其中，蘇州同比增幅最大，達(dá)306.42%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月70個(gè)城市樓價(jià)數(shù)據(jù)也可證明這一點(diǎn)：70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有21個(gè)，上漲城市有25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個(gè)月以來(lái)，上漲城市數(shù)量首次超過(guò)下降城市數(shù)量。
王志浩還觀測(cè)到，房屋的高庫(kù)存量也在悄悄下降。他認(rèn)為，像上海、北京、深圳和廣東這些一線城市不應(yīng)出現(xiàn)太大的庫(kù)存問(wèn)題， 因?yàn)樗鼈兪菄?guó)際化城市，而土地供應(yīng)是有限的。一線城市的房屋庫(kù)存在達(dá)到僅5個(gè)月的庫(kù)存高點(diǎn)之后，至2012年年底將可能出現(xiàn)負(fù)值。其他城市的情況要差一些。三線城市（例如南昌）的房屋庫(kù)存量低于二線城市（例如杭州/成都）。
“我們懷疑其原因在于三線城市市場(chǎng)開發(fā)相對(duì)不足、投機(jī)資金進(jìn)入較少。我們一直認(rèn)為二線城市狀況最差，那里的庫(kù)存量高達(dá)20~25個(gè)月值。我們認(rèn)為二三線城市郊區(qū)的開發(fā)商在遭受損失，尤其是在大連、天津、武漢這樣的城市。單看積極的一面，我們比較了2012年年初和現(xiàn)在的二三線城市房屋庫(kù)存狀況。二線城市年初房屋庫(kù)存高達(dá)近25個(gè)月的量、現(xiàn)在下降到12個(gè)月。當(dāng)然各個(gè)城市存量不一，但關(guān)鍵的是，最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了。根據(jù)我們的估測(cè)，如果當(dāng)前的銷量水平得以維持，房屋庫(kù)存水平將持續(xù)下降，直至2013年年底。”王志浩說(shuō)。
謝國(guó)忠悲觀的理由是，今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)成交額比去年同期減少了35%以上。過(guò)去地方政府出售地皮籌集修建道路等基礎(chǔ)設(shè)施的資金，但現(xiàn)在地皮交易萎靡不振，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程只能中斷。他視之為惡性循環(huán)的中繼，苦日子還在后頭。謝國(guó)忠認(rèn)為，房地產(chǎn)當(dāng)前的回暖，“是因?yàn)橛行┬磐挟a(chǎn)品，放高利貸到期了，有些盈利產(chǎn)品是銀行可以兌現(xiàn)的，所以很多人拿到錢之后，不敢去放高利貸了”。
7月7日，溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，要防止變相放松購(gòu)房政策，毫不動(dòng)搖地繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控工作，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣。之后，國(guó)土資源部以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》。該通知要求，各級(jí)國(guó)土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)、城鄉(xiāng)規(guī)劃）主管部門要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，密切配合做好各項(xiàng)工作，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。
目前，國(guó)務(wù)院已派出多個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。據(jù)悉，包括住房限購(gòu)措施、土地供應(yīng)、差別化信貸政策執(zhí)行等，是督查重點(diǎn)。(董偉)
