樓市調(diào)控需有新思路

　　往年成交淡季的6月，如今多數(shù)一二線城市新建住宅成交量再創(chuàng)一年多來新高。“量先價后”，新高引發(fā)人們對樓市調(diào)控的憂慮。溫家寶總理前日再次強調(diào)繼續(xù)嚴(yán)控房地產(chǎn)市場，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣。住建部也表示，對樓市調(diào)控力度不放松，并將對執(zhí)行政策不力者問責(zé)。

　　近期樓市成交創(chuàng)新高的原因，有人認(rèn)為是減息的結(jié)果；有人覺得是對樓市調(diào)控的微調(diào)所致；有人則歸結(jié)為部分地方對限購政策落實不力。卻很少有人思考：兩年半的樓市調(diào)控思路是否有值得反思和完善的地方，樓市調(diào)控應(yīng)該有什么新思路？ 

　　對近年樓市的過熱，許多人以為投機性需求是推動房價大幅上漲的主要原因，因此才有圍繞“限購令”的博弈。投機指“把握市場機會從價差獲利的交易行為”。沒有價格上漲的機會作為前提，誰敢動用幾十萬甚至幾百萬巨資高價入市炒樓？其實，城鎮(zhèn)化進程引發(fā)的巨大剛性需求和有限的土地供給的巨大矛盾才是房價上漲的主推力，投機性需求只是一個助推力而已。近10年間中國年均城鎮(zhèn)化速度達1.2%。按此估算，城鎮(zhèn)人口年均將增加近1600萬，按城鎮(zhèn)人均建筑面積35平方米的小康社會目標(biāo)，每年僅新增城鎮(zhèn)人口就有5.6億平方米的巨大住房需求。而城鎮(zhèn)化進程的加速使耕地逐年減少，目前中國人均耕地面積僅為世界平均水平的40%，耕地總面積僅約為18.26億畝，逼近18億畝耕地紅線，土地供需矛盾非常突出。

　　因此，對降房價應(yīng)建立新思路：第一、充分認(rèn)識高房價是多種復(fù)雜因素長期交互作用形成，調(diào)控難以短期見效，樓市調(diào)控目標(biāo)要立足價格長治久安，而不是短期效應(yīng)。限購雖短期抑制了房價上漲，而從長期看，卻必須思考一旦限購令取消后的政策銜接問題，否則，可能會為房價報復(fù)性反彈埋下隱患。因為限購向人們傳遞的信息是：住房是稀缺商品，強化了人們漲價預(yù)期、購買欲望和惜售心理，使本不想買房的也產(chǎn)生購買欲望。

　　第二、剛性需求旺盛，土地供給卻難以大幅度增加，解決樓市供求關(guān)系失衡主要應(yīng)從觀念和政策上引導(dǎo)居民尤其是缺乏購房能力的年輕人轉(zhuǎn)向租房。當(dāng)下，對房價怨氣最大的是剛參加工作幾年的大城市年輕人，電視劇《蝸居》據(jù)稱因反映了其心聲受到熱捧，卻少有人思考這一問題的合理性：如果大學(xué)畢業(yè)幾年就能在標(biāo)榜為國際化大都市的“北上廣”買得起房，早已不堪重負(fù)的“北上廣”人口會膨脹到何種地步！政府有能力滿足急劇增長的人口住房需求嗎？春晚小品節(jié)目《新房》中有句臺詞“房子不重要，有愛才有家”如今成為社會流行語。其實，在同樣人多地少、住房困難的日本，人們早就明白“有房不是家，有愛才有家”的道理。年輕人租房借房結(jié)婚是再正常不過的社會普遍現(xiàn)象，其比例高達60%以上。從沒有人把它當(dāng)作“熱點問題”談?wù)摗?

　　第三、盡快建立完善的保障房建設(shè)和分配體系。住房具有經(jīng)濟功能和社會功能。經(jīng)濟功能主要著眼于拉動經(jīng)濟，社會功能則注重保障人的基本居住權(quán)利。1998年房改政策設(shè)計，保障房曾被賦予重要作用，但后來過分強調(diào)房地產(chǎn)對拉動經(jīng)濟的作用，使住房過度商品化，保障房建設(shè)滯后，推高了房價，只好靠打壓市場價格來滿足民眾對住房需求。如今必須重新思考如何強化保障房的制度設(shè)計問題，依靠完善的保障房體系滿足普通民眾的住房需求。（林文俏 廣東商學(xué)院教授）