東方網(wǎng)11月23日消息：據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道，隨著中海、萬(wàn)科等一線房企在滬促銷(xiāo)取得不錯(cuò)成交量后，部分二線房企也紛紛跟進(jìn)。位于寶山羅涇板塊的旭輝瀾悅灣項(xiàng)目將于近期開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商打出了“零利銷(xiāo)售，震撼首發(fā)”的促銷(xiāo)口號(hào)，而其優(yōu)惠后項(xiàng)目均價(jià)僅9800元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，從2009年下半年開(kāi)始，上海萬(wàn)元盤(pán)就絕跡了，現(xiàn)在重現(xiàn)江湖，表明開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明確首要目的就是回籠資金以“填平”更多支出，熬過(guò)“冬天”。
“零利銷(xiāo)售”營(yíng)銷(xiāo)噱頭大
“我們這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的均價(jià)已經(jīng)跌破萬(wàn)元了，只有200套的優(yōu)惠，預(yù)訂要快。”昨日中午，當(dāng)記者來(lái)到旭輝瀾悅灣項(xiàng)目售樓處的時(shí)候，銷(xiāo)售人員介紹道。該項(xiàng)目將于本周末開(kāi)盤(pán)，主推電梯洋房的5-7層，面積65平方米—104平方米的二房三房，一梯兩戶(hù)。“均價(jià)在12800元/平方米，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠3000元/平方米，也就是82萬(wàn)元就可以買(mǎi)一套三房了。這種折扣已經(jīng)屬于零利潤(rùn)銷(xiāo)售了。”銷(xiāo)售人員如是說(shuō)。
雖然昨日是工作日，但仍有不少看房者前來(lái)咨詢(xún)。“我們只有200套優(yōu)惠價(jià)，已經(jīng)差不多預(yù)訂掉一半，估計(jì)本周基本上就可預(yù)訂完。”一名銷(xiāo)售人員在介紹樓盤(pán)時(shí)說(shuō)。雖然銷(xiāo)售人員一直在游說(shuō)著購(gòu)房者，但仍有部分購(gòu)房者選擇“再看看”。與記者前后腳進(jìn)入售樓處的郭先生就是其中一員。對(duì)于銷(xiāo)售人員“零利銷(xiāo)售”的說(shuō)辭，他笑言：“這是一個(gè)噱頭罷了，開(kāi)發(fā)商只不過(guò)是現(xiàn)在少賺一點(diǎn)，再說(shuō)目前周邊房源的均價(jià)也都在這個(gè)價(jià)位。”
來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示：旭輝瀾悅灣所在的寶山羅涇板塊，周邊在售一手樓盤(pán)較少，今年以來(lái)僅有海上御景苑在售，網(wǎng)簽均價(jià)為9834元/平米，板塊內(nèi)二手房主要以老公房為主，年代久遠(yuǎn)、品質(zhì)較差，均價(jià)集中在8000元/平方米—9000元/平方米，與在售的一手房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，旭輝瀾悅灣所屬地塊為寶山工業(yè)園區(qū)潘涇路東側(cè)地塊，2010年被旭輝集團(tuán)以3.245億元摘得，當(dāng)時(shí)溢價(jià)率87%，折合樓面地價(jià)僅2801元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，加上建安成本、裝修成本、稅費(fèi)和財(cái)務(wù)成本，如果按項(xiàng)目9800元/平方米的預(yù)售價(jià)格來(lái)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商仍有一定利潤(rùn)。
促銷(xiāo)只為回籠資金
上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析，房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)促銷(xiāo)的首要目的就是回籠資金以應(yīng)付更多支出，熬過(guò)“冬天”，特別是在目前的市場(chǎng)情況下，對(duì)于部分企業(yè)來(lái)說(shuō)可能是唯一的手段，因?yàn)殂y行貸款、信托融資是無(wú)法控制的，增加促銷(xiāo)是很現(xiàn)實(shí)的途徑。
從旭輝上海區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，總體表現(xiàn)平平。據(jù)同策咨詢(xún)提供的報(bào)告顯示，旭輝地產(chǎn)今年在售的項(xiàng)目頗多，總體銷(xiāo)售表現(xiàn)一般。今年1月到11月20日，旭輝在售的6個(gè)項(xiàng)目中，僅位于青浦的旭輝玫瑰灣項(xiàng)目售出了596套房源，其余項(xiàng)目的銷(xiāo)售都沒(méi)有超過(guò)三位數(shù)，而臨近年底，面臨業(yè)績(jī)指標(biāo)的考核，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，本次旭輝樓盤(pán)降價(jià)是在推盤(pán)和布局上適當(dāng)“舍卒保車(chē)”。也就是說(shuō)，在公司戰(zhàn)略布局上體現(xiàn)出，盡管多數(shù)項(xiàng)目銷(xiāo)售不良好，但是旭輝開(kāi)始以個(gè)別項(xiàng)目突圍市場(chǎng)，以此來(lái)保全公司在上海的整體布局的穩(wěn)定性。
另一方面，旭輝的此番價(jià)格調(diào)整，有可能更深的意味是在做戰(zhàn)略布局。“樓市調(diào)控政策收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企將在‘逆勢(shì)擴(kuò)張’的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。”張宏偉坦言，旭輝既要解決銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的問(wèn)題，又要謀求市場(chǎng)份額及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在他看來(lái)，旭輝的大幅折扣促銷(xiāo)，一方面可以獲得足夠的資金，另一方面也為其在二三線城市逆市拿地打下基礎(chǔ)。“作為一家正在謀求上市的房企，大量促銷(xiāo)能夠獲得一定的土地儲(chǔ)備，使其上市資本更為殷實(shí)。”張宏偉說(shuō)道。
